Toplu yaşam alanlarında huzurun tesisi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile güvence altına alınmıştır. Malikler arasındaki hukuki bağlar ile ortak alanların idaresi bu mevzuat hükümleriyle şekillenir. Bir arada yaşama kültürü bireysel taleplerin ötesinde müşterek kurallara uyumu zorunlu kılar. Yönetici şeffaflığı, aidat tutarlarının belirlenmesi yahut gürültü kirliliği türündeki uyuşmazlıklar maliklerin haklarını aramasını gerektirebilir. Kanunun 20. maddesi gider paylaşımlarını düzenlerken 33. madde hakim müdahalesi talep etme yetkisi tanır. Yönetim planı sitenin anayasası hükmündedir. Peki, apartman yönetimini kime şikayet edebilirim? İşte apartman yönetmeliği ve Kat Mülkiyeti Kanunu.
Apartman Yönetmeliği ve Kat Mülkiyeti Kanunu
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, binalardaki bağımsız bölümlerin sahipliği ile ortak alanların idaresini düzenleyen temel yasadır. Yönetim planı, her ana taşınmazın işleyiş tarzını belirleyen ve tüm malikleri bağlayan bir sözleşme niteliği taşır. Kanunda emredici bir hüküm bulunmadıkça, yaşanacak uyuşmazlıklarda öncelikle bu planın maddeleri esas alınır.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini fiilen kullanmasalar dahi ortak yerlerin bakım ile işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Taşınmazda 8 veya daha fazla bağımsız bölüm mevcutsa yönetici atanması kanuni bir mecburiyettir.
2026 yılı uygulamalarında elektrikli araç şarj istasyonu kurulumu maksadıyla 4/5 çoğunluk aranmaktadır. Kısa süreli turizm amaçlı kiralamalar adına tüm maliklerin oy birliğiyle rıza göstermesi şarttır. Ortak alanlardaki acil onarımlar yapıya zarar veriyorsa rıza aranmaksızın mahkeme kararıyla icra edilebilir. Yönetim planında yapılacak revizeler adına kat malikleri kurulunda 4/5 oranında kabul oyu gerekmektedir. Maliklerin haklarını koruyan bu mevzuat, toplu yaşamın sınırlarını belirleyerek düzeni tesis eder.
Apartman Yönetimini Kime Şikayet Edebilirim?
Apartman idaresinin eylemlerine karşı başvurulacak makamlar uyuşmazlığın türüne göre belirlenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri maliklerin denetim yetkilerini koruma altına alır. Çünkü idari süreçlerin şeffaf yürütülmesi huzurlu bir yaşam ortamı tesis eder. Mevzuatın tanıdığı haklar yönetimin keyfi uygulamalarını engelleme amacı güder.
Denetim Kurulu ve Kat Malikleri Kurulu
Bina içindeki ilk kontrol noktası denetçilerden oluşur. Denetçiler yöneticinin tüm defter ile belgelerini inceleyerek kurula rapor sunar. İç denetim mekanizması sorunların yargıya taşınmadan çözülmesine olanak tanır. Malikler kurulu toplantısında alınan kararlar yönetimin ibra edilmemesi sonucunu doğurabilir. Sayıca 1/3 oranında imza toplayarak olağanüstü toplantı çağrısı yapmak demokratik bir haktır. Toplantı esnasında sunulan belgelerdeki tutarsızlıklar yöneticinin görevden alınması adına yeterli sebep oluşturur.
Sulh Hukuk Mahkemesi
Yöneticinin kanuna aykırı eylemlerinin durdurulması gayesiyle hakim müdahalesi talep edilebilir. Apartmanın bulunduğu yerdeki mahkemeye dilekçe vererek dava açmak mümkündür. Yargı makamları Kat Mülkiyeti Kanunu ışığında somut olayları değerlendirir. Aidat hesaplamalarındaki usulsüzlükler veya ortak alanların işgali bu mahkemenin görev alanındadır. 33. madde uyarınca verilen kararların uygulanması mecburidir. Mahkeme kararına aykırı hareket etmek adli para cezası yaptırımını beraberinde getirir.
Cumhuriyet Başsavcılığı
İdarenin bina bütçesini şahsi çıkarları doğrultusunda kullanması ağır bir suç teşkil eder. Güveni kötüye kullanma veya zimmet şüphesi bulunan hallerde savcılığa suç duyurusunda bulunulur. Çünkü mali suçlar ceza hukukuna göre soruşturulması gereken dosyalardır. Banka dökümleri ve harcama makbuzları delil niteliği taşır. 1. derece kanıtlar soruşturmanın gidişatını belirler. Savcılık incelemesi sonucunda kamu davası açılması ihtimali mevcuttur.
Apartman Yönetimine Dava Açılabilir mi?
Kat malikleri, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun yasalara aykırı faaliyetleri neticesinde yargı yoluna başvurma hakkına sahiptir. Mevcut uyuşmazlıklar taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde çözüme kavuşturulur. Yönetimin aldığı kararların mülkiyet haklarını zedelemesi durumunda hakim müdahalesi talep edilebilir.
Kurul kararlarının iptaline yönelik davalar toplantıya katılanlar adına karar tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Karardan haberi olmayan malikler adına bu hak öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve her halde 6 ay ile sınırlıdır. İdarecinin bina bütçesine dair belgeleri gizlemesi yahut parayı usulsüz harcaması tazminat davasına konu teşkil eder.
Mali zarara uğrayan mülk sahipleri savcılığa suç duyurusunda bulunabilir. Denetçilerin sunduğu raporlar yargılama safhasında delil niteliği taşır. Yönetim planına aykırı eylemlerin durdurulması mahkemeden istenir. Yargı makamı idari hataların düzeltilmesini sağlar.
Bu haber Haber Kocaeli özel içeriğidir. 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu kapsamında korunmaktadır. Kaynak gösterilerek dahi olsa haberin tamamı veya bir kısmı, yazılı izin alınmaksızın kullanılamaz, başka mecralarda yayınlanamaz.
